この記事でわかること
- ・住宅ローンが夫のみでも不動産の共有名義は可能
- ・妻の資金負担と持分割合がズレると贈与税のリスク
- ・単独ローンは片方しかローン控除を受けられない
- ・共有名義の不動産売却には夫婦双方の同意が必要
住宅ローンを夫のみで組みながら、マイホームを夫婦の共有名義にすることは可能です。
一般的に住宅ローンの名義は返済義務を負う人、不動産の登記名義は所有者を示します。そのため、夫単独ローンでも、妻が頭金を出す場合は出資額に応じて共有名義にするケースがあります。
しかし、実際に負担した金額と登記上の持分割合がズレると、贈与税が発生する可能性があります。
この記事では、共有名義で「ローンは夫のみ」の場合の贈与税リスク、正しい持分割合、住宅ローン控除、名古屋市で将来売却する際の注意点を解説します。名古屋市で夫婦で不動産購入を考えている方はぜひ参考にしてみてください。
共有名義で夫のみローンを組む場合のリスク
なぜ「名義の割合」と「支払額」がズレると贈与税がかかるのか？
例えば、3,000万円の物件を夫が全額ローンで払うのに、名義を「夫1/2、妻1/2」にしたとします。
この場合、税務署は「夫が妻に、家の価値の半分（1,500万円分）を贈与した」とみなすのです。
これが「贈与税」が発生する仕組みです。夫婦だからといって、高額な資産を無償で共有することは、税務上「贈与」にあたってしまうので注意が必要です。
参照：国税庁「共働きの夫婦が住宅を買ったとき」（2026年5月8日確認）
住宅ローン控除が受けられるのは債務者だけ
「夫婦共有名義にすれば、二人とも住宅ローン控除が受けられてお得なのでは？」と考える方は少なくありません。
しかし、住宅ローン控除を利用できるのは、あくまで「ローンを借りている本人（債務者）」だけです。
夫単独ローンの場合、たとえ名義が妻との共有であっても、妻側で住宅ローン控除を受けることはできません。節税メリットを最大化したい場合は、この点に注意が必要です。
将来の離婚や買い替え時の共有名義のリスク
将来の「売却」も視野に入れておく必要があります。共有名義の物件を売るには、名義人全員の同意が必須です。
例えば、「夫は家を売却したいが、妻は反対している」という状況になると、スムーズな売却が難しくなります。また、将来名古屋駅周辺の再開発などで資産価値が上がった際、買い替えを検討しても、名義が複雑だと手続きのハードルが上がってしまうのです。
【名古屋市】不動産購入したいけど
ローンは夫だけでもいい？
贈与税回避！持分割合を決める具体的な対策
妻が頭金100万円を出した場合の持分計算式
例えば、総額4,000万円の物件を購入する際、以下の資金構成だったとします。
- 夫：住宅ローン 3,600万円 ＋ 頭金 300万円 ＝ 合計 3,900万円
- 妻：頭金 100万円 ＝ 合計 100万円
この場合の正しい持分割合は以下のようになります。妻の持分が少なく見えても、実際の出資額に合わせることで贈与税リスクを抑えられます。
- 夫：3,900万円 / 4,000万円 ＝ 39/40
- 妻：100万円 / 4,000万円 ＝ 1/40
諸費用は誰が払う？資金移動の記録を残す重要性
登記費用、仲介手数料、住宅ローン関連費用、火災保険料なども、誰が支払ったかを確認しておきたい項目です。
後から説明できるよう、通帳や振込明細などの記録を残しておきましょう。
持分設定がわかりやすい「ペアローン」や「収入合算」
もし「妻も住宅ローン控除をフルに活用したい」と考えるのであれば、夫単独ローンではなく、夫婦それぞれがローンを組む「ペアローン」や、連帯債務での「収入合算」を検討すべきです。これなら、それぞれの負担額に応じた持分を設定でき、節税メリットも二人分享受できます。
単独名義vs共有名義のメリット・デメリット
| 項目 | 夫単独名義 | 共有名義＋夫単独ローン |
|---|---|---|
| 贈与税リスク | 低い | 持分調整が必要 |
| 住宅ローン控除 | 夫のみ | 夫のみ |
| 妻の頭金 | 贈与・貸付整理が必要 | 出資額に応じて反映 |
| 売却手続き | 比較的シンプル | 夫婦の同意が必要 |
| 向いているケース | 夫のみで購入資金を負担 | 妻も頭金を出す |
夫単独名義は、将来の売却手続きが比較的シンプルです。
一方で、妻が頭金を出す場合は、その資金をどう扱うか整理する必要があります。
共有名義は妻の出資分を権利として残せる反面、持分割合を誤ると贈与税リスクが高まります。
共有名義とローンに関するQ&A
- Q1.家が古くなっても、売却時に共有名義だと揉めるリスクはありますか？
- A1. はい、築年数に関わらず売却には名義人全員の同意が必要です。
-
そのため、夫婦間の意見の相違が売却の妨げになるケースは少なくありません。不動産購入時には、将来の出口戦略まで夫婦で話し合っておくことが大切です。
- Q2.夫単独ローンで組んだ後、数年後に妻の持分を増やすことはできますか？
- A2. 可能ですが、ローンの借り換えや所有権移転登記が必要になり、諸費用や税金（贈与税または譲渡所得税）が発生する可能性が高いです。
-
後からの変更はコストがかかるため、購入時の持分設定を正しく行うのが最も効率的です。
- Q3.共有名義や夫単独ローンで迷っている段階でも、物件探しの相談はできますか？
- A3. はい、共有名義や住宅ローンの組み方で迷っている段階でも、物件探しの相談は可能です。
-
また、住宅購入では、頭金や住宅ローンだけでなく、諸費用も含めた総額を考えることが大切です。 仲介手数料無料の物件を選べば、購入時の初期費用を抑えられるため金銭的な負担を軽減できます。
不動産購入時の初期費用を
なるべく抑えたい…
まとめ
夫婦の所有財産として、マイホームを「共有名義」とするのは良い選択肢の一つです。しかし、そこに潜む贈与税のリスクや将来の売却制限を知らずに進めてしまうと、せっかくのマイホームが将来の負担になってしまうかもしれません。
- ・お金を出した割合（ローン＋頭金）と名義の割合を一致させること
- ・夫単独ローンの場合、妻は住宅ローン控除が受けられないと知っておくこと
- ・将来の売却同意についてもあらかじめ夫婦で話し合っておくこと
この3点を意識するだけで、安心感は大きく変わります。名古屋市で、購入後の税金や将来の資産価値に不安をお持ちの方は、ぜひ一度ロイホームズ不動産へご相談ください。地元の相場を知り尽くしたプロが、あなたの「賢いマイホーム選び」を全力でサポートいたします。
