この記事でわかること
- ・空き家の放置は固定資産税増加や管理負担に繋がる
- ・空き家は「現状売却」か「更地売却」の2つが基本
- ・解体前に一度査定を受けると出費を抑えられる
- ・条件を満たせば3,000万円特別控除を活用できる
- ・残置物がある空き家でもまずは不動産会社に相談
近年、名古屋市では空き家に関する相談が増えています。
空き家は維持管理を続けるだけで負担がかかり、放置期間が長くなるほど資産価値の低下に繋がります。
しかし、空き家であっても状況に合わせて適切な方法を選べば、負担を抑えながら現金化を目指すことも可能です。
この記事では、空き家を現金化する方法や注意点を解説します。名古屋市で相続した空き家の対処法に悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください。
空き家を放置すると現金化が
難しくなる理由
固定資産税の負担が増える可能性がある
相続した空き家を「とりあえず所有しておく」という判断は、将来的な負担につながる可能性があります。
住宅が建っている土地には、固定資産税や都市計画税の軽減措置である「住宅用地特例」が適用されていますが、適切な管理が行われていない空き家は、行政から助言や指導を受けます。
近年は空家法が改正され、従来の特定空家等だけではなく、管理不全空家等についても勧告の対象となりました。
勧告を受けた場合、住宅用地特例の対象外となり、固定資産税の負担が大きく増える可能性があるため注意が必要です。
参照：国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」（2026年5月8日確認）
建物の劣化や近隣トラブルで資産価値が下がる
空き家は、人が住まなくなると急速に傷んでしまいます。
換気不足による湿気やカビ、雨漏り、設備の老朽化などが進行すると、建物としての価値が下がる原因になりがちです。
さらに、庭木の越境や害虫の発生、ゴミの不法投棄などによる近隣トラブルが発生するケースもあります。
空き家を持ち続けることで発生しやすい負担は、以下のとおりです。
- ・固定資産税や都市計画税の負担
- ・建物の老朽化によって資産価値が下がる
- ・草木の繁茂や害虫発生による近隣トラブル
- ・雨漏りや設備故障など修繕費用が発生
- ・管理状態によるが行政から指導を受ける
- ・空き家期間が長くなるほど売却が難しい
空き家は放置するほど管理負担や税負担が積み重なり、結果的に現金化しにくくなる可能性もあるため注意が必要です。
参照：国土交通省「空き家を放置するリスク」（2026年5月8日確認）
名古屋市でも空き家対策が進められている
名古屋市では、「名古屋市空家等対策の推進に関する条例」や「空家等対策計画」に基づき、空き家対策を進めています。（2026年5月8日確認）
適切に管理されていない空き家については、所有者へ助言・指導などを行い、危険性が高い場合には勧告や命令へ進むケースもあります。
命令に従わない場合には行政代執行（強制解体）が行われ、その費用を所有者へ請求される可能性もあります。
参照：NPO法人空家・空地管理センター「行政代執行とは」（2026年5月8日確認）
また、名古屋市では相続した空き家の譲渡に関する確認書発行手続きなども案内されています。空き家問題が深刻化する前に、売却や管理方法を検討しておくことが重要です。
空き家を現金化する方法と判断基準
現状のまま中古住宅・古家付き土地として売る
建物の状態が比較的良い場合は、中古住宅として売り出す方法があります。
また、建物が古くても、「古家付き土地」として購入を検討する方も一定数います。解体費用をかけずに進められる点は大きなメリットです。
特に名古屋市内では、交通アクセスの良いエリアを中心に、土地需要が比較的安定している地域も。そのため、古い建物が残っていても売却につながるケースがあります。
一方で、建物状態によっては修繕が必要になる場合があり、買い手が見つかるまで時間がかかるリスクも把握しておきましょう。
解体して更地として売る
老朽化が進んでいる空き家の場合、更地にして売り出すという方法もあります。
建物を解体することで土地全体の印象が良くなり、住宅用地として検討されやすくなるケースがあります。また、ファミリー層からの需要があるエリアでは、更地の方が売却につながりやすい場合もあるでしょう。
ただし、解体には数十万円から数百万円程度の費用がかかります。
さらに、建物を解体すると住宅用地特例が適用されなくなるケースもあるため、売却時期や税負担を含めて慎重に判断する必要があります。（2026年5月8日確認）
| 比較項目 | 現状売却 | 更地売却 |
|---|---|---|
| 売却までの期間 | 3ヶ月～ 1年程度 |
3〜6ヶ月 ＋解体期間 |
| 初期費用 | 比較的少ない | 解体費用が 必要 |
| 手間 | 内覧対応などが必要 | 解体手配が 必要 |
| 向いている ケース |
建物の状態が良好 | 老朽化が 進んでいる |
| 注意点 | 売却まで時間がかかる傾向 | 税負担が変わる可能性 |
専門会社に相談して早期売却の進め方を決める
空き家売却では、建物の状態や権利関係、税金の確認など、複数のポイントを整理しながら進める必要があります。
そのため、まずは専門会社へ相談し、現状のまま売る方法と更地にする方法の両方を比較することが重要です。
また、相続した空き家については、一定の要件を満たすことで「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」が利用できる場合があります。
令和6年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上の場合、控除額の上限が1人あたり2,000万円へ変更されています。
適用条件には、相続開始から3年以内の売却や一定の耐震要件などがあるため、早めに確認しておくと安心です。
参照：国土交通省「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（2026年5月8日確認）
相続した空き家を
売却できるか知りたい…
空き家の現金化に関するFAQ
- Q1.荷物が残ったままでも空き家を売却できますか？
- A1. はい、荷物が残っている状態でも相談可能です。
-
先に片付けを進めると費用負担が発生する場合もあるため、まずは現状のまま査定を受ける方法がおすすめです。
物件の状態によっては、そのまま売却を進められるケースもあります。
- Q2.空き家はそのまま売るべきですか？更地にするべきですか？
- A2. 建物の状態や土地需要、解体費用によって適した方法は変わります。
-
名古屋市内でもエリアによってニーズは異なるため、査定時に「現状売却」と「更地売却」の両方を比較することが大切です。
解体後は固定資産税の負担が変わる可能性もあるため、税金面も含めて判断すると安心でしょう。
- Q3.相続した空き家を売るときに使える税制特例はありますか？
- A3. 一定の条件を満たす場合、「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。
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ただし、相続開始から3年以内の売却や耐震基準など複数の要件があるため、事前確認が重要になります。
まとめ
空き家は放置期間が長くなるほど、税負担や管理面のリスクが大きくなりやすい資産です。
特に名古屋市では、空き家対策が進められており、管理状態によっては行政指導や勧告の対象になる場合もあります。
空き家の現金化には、「現状のまま売る」「更地にして売る」など複数の方法があります。
どの方法が適しているかは、建物の状態やエリア需要、税制特例の活用によって変わるでしょう。
ロイホームズ不動産では、名古屋市周辺の空き家売却について無料相談を受け付けています。まずは現在の価値を確認し、負担を抑えながら現金化を進める第一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。
